サブリース契約をする際は慎重に

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サブリース契約をする会社の調査

賃貸経営は、特に昨今厳しくなってきているためサブリースなどの賃貸経営を取り巻く管理会社などの環境も中々厳しい物があるんですね。
そのためサブリースの契約を結ぶならばどこの会社と契約するかをきちんと考えなくてはいけません。

管理会社倒産のリスク

サブリースの契約をする際に気をつけなくてはいけないのは、その会社の営業状況などもちゃんと考えなくてはいけません。
賃貸経営を任せる事が出来るとは言え、そんな会社は沢山あって競争社会に負けてしまった管理会社がそのまま倒産してしまうこともあるんですね。
そうなれば、賃料支払は止まってしまうますし、本来はオーナーの収益になるための賃料や敷礼などのお金に収集済みの賃料の保全措置を取っていないとそのまま倒産した負債に当てられてしまって返ってこないというリスクもおいかねないです。

入念なチェックをしよう

管理会社、というのはいわば自分の価値ある固定資産を預ける非常に大事なパートナーになるんですね。
そのため、経営状況や財務体質、保全措置などのことも契約する前に必ず調査して入念なチェックをしなくてはいけません。
借り上げ賃料の高さだったり、借り上げ期間の長さや賃料保証率の高さなどだけで決定してしまうのは、非常に危険なんですね。
そのサブリース会社はどのような営業をするのかも必ず確認してください。

サブリースは上手に使おう

サブリースという制度自体は優れていても、結果的にそれを取り扱う会社がが良くなければ後悔するような結果につながってしまうということなんですね。
そうならないようにするためには、オーナーとして必ず責任を持って管理委託をするにしても、どのようなところに任せるかの判断をしましょう。

サブリース契約のメリットとデメリット

サブリースは、管理業務などの委託をしたり空室があっても家賃保証などがあったりしますので、便利といえば便利なんですね。
しかし、あくまでサブリース契約というのは賃貸経営の初心者だったり、する人向けの物になっています。

賃貸経営とサブリース

サブリースは、賛否両論のあるシステムではあるのですが此方は所謂賃貸経営の素人などが、ある程度収入を安定させるということを目的に利用する物なんですね。
しかし、そのかわりに最高収入は下がってしまうという物になっていますので、既に賃貸経営のプロフェッショナルというか賃貸経営のノウハウを持っている人なんかは、あえて使わない人が多いんですね。
使うにしても、所謂サブリースではなく管理委託業務のみをしたりするくらいで、家賃保証などはしない、ということが多いのでそこを使う人が多いんですね。

なぜノウハウがある人は使わないのか

まず、賃貸経営のノウハウが有る人にとってはサブリースというのはそれ程メリットのある契約ではないからです。
サブリースは、たしかに空室があっても家賃が安定するためローン返済などが安定するなどのメリットがありますが、収入は減ってしまいますし、他にもたとえば敷金礼金更新料と言った収入になるような物もサブリース契約を結んでいると管理会社の物になってしまいますので、こちらもやはり収入が減ってしまうことにつながります。

どちらを取るのか

要は、収入の安定化を取るのかそれとも、最高収入などを期待して自分でやるのかということですね。
管理業務のみ委託する場合は、契約料もかなり少ないですし管理業務だけを任せる形になりますので、物件条件や賃料の設定などは自分で出来るので収入に繋げやすいです。

サブリースは信頼出来る会社だけ

サブリースは、しっかりとやっているところもありますしそうでないところもあるんですね。
特に、サブリースに管理会社として任せているさいにあまり良くない会社と契約を結んでしまっていると、管理業務などで支障が出るんですね。

ずさんな管理をする管理会社

サブリースは、色々と問題になることもあったりして残念ながら全部の管理会社がしっかりしているわけではないです。
中には、管理業務がとても杜撰なところもあるんですね。
そうなってしまうと、賃貸物件の状態が悪くなってしまったりして、その結果として入居者がそれを嫌がって出ていったりしてしまいやすくなり、空室が埋まらなくなってしまうということもあるんですね。
そうなってしまっては管理業者に損になるためそうならないギリギリまで管理業務品質の水準を落とす、と言った悪質な管理会社も或ります。

迷惑なサブリースに気をつけて

悪質な営業をするのは、いわば一括借上げしている期間中は最低限の維持管理だけをしておけばいい、という非常に自分側本意の方針なんですね。
管理業務に関しての品質があまりよくないと、物件自体も価値が下がっていってしまって、資産価値が悪くなってしまうし、そもそも評判が悪くなったりして物件そのものの価値が下がってしまったりすることもあるんです。
こういうことがあるから、サブリースは便利な制度なのに問題が起こるんですね。

物件を綺麗に保ってくれる管理業務

管理委託は、自分の大事な物件を預けるということでもありますからね。
そのため、信頼できる会社かどうかを必ず事前調査をした上でサブリース契約を結ばなくてはいけません。
なので、契約をする前にかならずその会社の評判などを確認しましょう。

サブリースの賃料相場

賃貸経営をする際には、サブリースの契約をきちんと見てから結ばないと自分が損をしてしまうことになるんですね。
特に、サブリースというのは管理会社は絶対に自分が損をしないようにするため、自分が損をしないようにするためには自分で気をつけなくては行けないのです。

査定賃料についてチェック

サブリースの場合は、賃料は周辺相場から安くして満室にするということをするためにやっぱりある程度出来るだけ賃料を安くしようとするんですね。
その値段の基準が相場から安くしようとして、入居者をそのエリアの中で同じ条件でも安くすることで確実に獲得するように働きかけるんです。
なので、サブリースをすると賃料は相場よりも安く設定するのが水準として普通なんですね。
なので、安すぎるのでは?という風な値段にされてしまうこともあるので注意が必要なんですね。

手数料率だけで判断しない

手数料が例えば賃料保証は90%で10%しかかからない、というのは一見すると安く見えるかもしれませんが、その分査定賃料を安く設定するなんてことにされてしまいます。
家賃はもう少し高くても相場的にはおかしくないのに、満室にしたい管理会社の事情で賃料が下がって結果的に収入が下がってしまう、というのもサブリースの問題の1つなんですね。
なので、空室リスクを避けるためとは言っても相場よりもあまりに安くしていないか必ず確認しましょう。

周辺相場のチェックについて

やはり、一番は不動産屋だったり相場師などにきちんと相談したりすることが大事ですね。
サブリース会社は自分側にとって損になる情報は教えてくれる事はまずありません。
なので、必ず周辺相場を自分でチェックするようにしましょう。

サブリースの契約と内容は慎重に

サブリースというのは、基本的に新築物件に行う物なんですね。
なので、賃貸経営をする際に土地にアパートやマンションなどを建設する際に同時に契約を結ぶ事が多いです。
しかし、その際には美味しい提案には充分気をつけないといけません。

サブリースの話しには気をつけて

サブリース自体はとても便利で、賃貸経営の素人でも安定して家賃収入を得る事が出来るような制度です。
しかし、あくまでもそれはいい会社とサブリース契約を結ぶことができた場合ですね。
土地に賃貸住宅を建てないかという提案をしてきて、借り上げ契約はなしを持ちかけてくるのですが、相場よりも高額の借り上げ賃料を提示してきてお得だ、と思ったら。
実は、建築価格の方が高かった、なんてことになって結果的に損をしてしまった、というケースもあるので情報欠片だけで判断すると痛い目を見てしまうんですね。

実際の失敗例について

例えば、他にも査定賃料も相場より高めで建築価格も悪くない、ということで良心的なサブリースだと思ったら建物が安物仕様で劣化が速く入居者が全然決まらなくて契約更新の際の賃料値下げをされてしまって、最初の契約時の話とぜんぜん違うなんてことになってしまうこともあるんですね。
そうなってしまうと、借り上げ賃料が大きく変わり収入も大きく減少してしまうんです。

サブリースでの損

サブリース、というのは契約をしっかりとチェックしておかないとこのように失敗してしまったり、損をしてしまったりすることにつながってしまうんですね。
賃貸経営の損益、というのはとにかく金額が大きく、正に失敗は悪夢につながってしまいかねませんので慎重にサブリースの契約と会社を見極めるように気をつけましょう。